Pertumbuhan ekonomi diprediksi akan mulai membaik pada semester II-2019 dengan rencana pemerintah menurunkan suku bunga acuan Indonesia sebesar 75 basis poin (bps). Mulya Chandra, Equity Analyst PT Morgan Stanley Sekuritas Indonesia, dalam risetnya BUlan April lalu mengatakan faktor ini dapat mendorong industri properti beserta pergerakan saham emiten industri tersebut adalah potensial kembalinya investor setelah pilpres.
“Kami memprediksi pendapatan prapenjualan [presales] akan naik dari 1% YoY pada 2018 menjadi 10% pada 2019E dan 14% pada 2020E vs. -1% YoY pada 2019E dan 2% YoY pada 2020E yang diprediksi pasar. Pengembang properti sudah menaikkan tingkat utangnya menjadi 44%-125% pada 2018, dan sudah menggunakan dananya untuk ekspansi persediaan lahan (land bank) dan konstruksi bangunan tinggi, sehingga membebani neraca keuangan dan laba bersih,” ujar Mulya Chandra.
Saat ini, saham properti yang masuk dalam pantauan riset Morgan Stanley masih berkinerja di bawah Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) 46% sejak 2016, karena lemahnya presales dan pendapatan, bersamaan dengan naiknya beban bunga dan melemahnya rupiah.
Patut dipertimbangkan juga bahwa 65%-94% dari nilai gabungan utang itu berdenominasi dolar AS, kecuali PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). Kondisi tersebut telah membebani valuasi raio harga saham per nilai buku (price to book value, P/BV) yang sudah 0,5-1,5 standard deviasi di bawah rerata 5 tahunan, dan mencerminkan ekspektasi pasar yang rendah.
Untuk itu, sekuritas yang menginduk pada bank investasi multinasional Morgan Stanley di New York tersebut memilih CTRA dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) di antara saham properti lainnya. Morgan Stanley juga masih merekomendasi overweight (OW) untuk BSDE, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI).
Untuk BSDE, perusahaan itu memiliki alasan yang sama dengan CTRA, sedangkan neraca PWON dan ASRI akan membaik akibat pemangkasan suku bunga, meskipun dengan besaran yang lebih kecil daripada BSDE dan CTRA. Sedangkan, Summarecon menjadi equal-weight (EW) yang akan diuntungkan dari pemangkasan suku bunga, tetapi kenaikan utangnya masih menjadi risiko perusahaan.
