Para investor dan penyewa menata kembali strategi logistik mereka di wilayah Asia Pasifik, hal ini dilakukan dalam memanfaatkan pergeseran struktural yang sedang berlangsung di sektor properti. Menurut JLL (NYSE: JLL), hal-hal seperti peningkatan alokasi modal untuk sektor logistik, perubahan oleh e-commerce yang terakselerasi pandemi COVID-19, dan eksposur yang tinggi terhadap industri yang mengalami pertumbuhan cepat, telah mengubah fungsi dan cara kerja sektor properti logistik, dengan implikasi bagi para pemilik dan penyewa.
Di Asia Pasifik, COVID-19 telah mempengaruhi arus investasi dan permintaan sewa. Ketidakpastian seputar asumsi penjaminan emisi termasuk perkiraan sewa dan ketersediaan ruang, biaya modal, pembatasan perjalanan, dan kurangnya visibilitas harga telah mempengaruhi volume transaksi di paruh pertama tahun ini yaitu turun 32% y-o-y. Terlepas dari hal-hal tersebut, sentimen investor terhadap sektor logistik Asia Pasifik tetap positif
“Logistik tetap menjadi perhatian para investor meskipun terdapat moderasi dalam aktivitas transaksi, namun belakangan ini terdapat tanda-tanda yang menunjukkan bahwa pasar menjadi semakin kompleks. Arus masuk modal ke sektor logistik telah menghasilkan transaksi yang lebih kompleks dan partisipasi yang lebih besar dari investor lama maupun baru ke dalam sektor ini dan kami harapkan hal ini akan terus berlanjut,” kata Stuart Ross, Head of Industrial and Logistics, Southeast Asia, JLL.
James Taylor, Head of Research, JLL Indonesia menambahkan: “Sektor logistik sudah menjadi sektor favorit selama beberapa tahun di Indonesia. Jabodetabek masih kekurangan pasokan gudang logistik modern meskipun aktivitas pengembangan terus meningkat. Industri e-commerce yang berkembang tetap menjadi pendorong utama permintaan sewa ruang gudang berspesifikasi tinggi, tetapi sektor manufaktur, barang siap pakai dan kelompok logistik pihak ketiga juga merupakan pendorong permintaan utama. Sektor logistik juga terbukti sangat tangguh dalam menghadapi krisis global yang belum pernah terjadi sebelumnya.”
Seiring dengan investor yang sedang menata kembali strategi sektor logistik mereka di Asia Pasifik, JLL memprediksi beberapa faktor utama untuk mengambil momentum dan memperkuat pergeseran struktur yang terjadi di sektor ini.
- Mengejar transaksi platform: Tren akuisisi platform logistik cenderung meningkat dibandingkan aset satuan. Investor mendapatkan jaringan penyewa dan skala pencapaian dengan cepat melalui rute transaksi yang kompleks ini. Akuisisi platform yang dilakukan melalui merger atau privatisasi, juga memberikan cara tambahan untuk mengakses dan berekspansi ke sektor logistik.
- Institusionalisasi secara cepat: Investor terbesar di dunia berinvestasi lebih banyak pada sektor logistik. Selain itu, sebagian besar pasokan baru merupakan aset logistik modern berskala besar untuk tingkat institusi, yang diharapkan dapat menarik lebih banyak investasi dari institusi.
- Potensi pertumbuhan nilai: Meskipun pertumbuhan nilai diperkirakan akan melambat selama tahun 2020 dan 2023, investor tetap optimis terhadap pendorong struktural sektor logistik. Nilai modal diperkirakan tetap kuat secara relatif, dengan kompresi imbal hasil sedang di beberapa pasar di wilayah tersebut.
Tak dapat dihindari, permintaan sewa secara keseluruhan melambat pada paruh pertama tahun 2020, dengan penyerapan bersih[1] sekitar 700.000 meter persegi lebih rendah pada 1H20 (2,2 juta meter persegi) dibandingkan pada 1H19 (2,9 juta meter persegi).
Meski demikian, ada lonjakan permintaan jangka pendek, terutama dari penjual bahan makanan dan perusahaan layanan kesehatan. Rantai pasokan masih terkena dampak, sehingga fokus meningkat pada mitigasi risiko dan ketahanan rantai pasokan.
“Pandemi akan mempercepat tren yang sudah berlangsung di sektor ini, seperti peningkatan tingkat penetrasi internet, perluasan toko online, ritel omni-channel, dan integrasi teknologi ke dalam logistik dan pergudangan. Namun, dengan didukung oleh komitmen para penyewa dan investor, sektor ini berada pada posisi yang tepat untuk menanggapi pemulihan pasca-COVID-19,” kata Peter Guevarra, Director, Research, Asia Pacific, JLL.
Perubahan perilaku dan kebutuhan masyarakat akan mempengaruhi perubahan strategi oleh para penyewa sektor logistik di Asia Pasifik. Aspek-aspek utama yang mempengaruhi pengambilan keputusan bagi para penyewa – yang JLL perkirakan akan berkembang pesat, antara lain:
- Pengembangan fasilitas logistik bertingkat: Kota-kota padat penduduk, keterbatasan lahan untuk logistik, dan harga tanah yang mahal mendorong perkembangan sarana logistik bertingkat di beberapa kawasan, dengan permintaan yang meningkat terjadi di Australia dan India.
- Evolusi last-mile logistics: akan ada banyak kecenderungan perubahan menuju logistik urban, optimalisasi pengantaran, cross-docking center dan penggunaan kendaraan otonom.
- Kemunculan pihak ketiga penyedia fasilitas logistik: penyewa beralih dari tempat yang sempit, kuno, dan terbatas ke tempat baru di lokasi-lokasi utama untuk menunjang pertumbuhan di industri makanan dan minuman, kesehatan, farmasi, perkantoran, serta industri peralatan teknologi.
