Dampak pandemi COVID-19 terhadap pasar properti di Asia Pasifik terasa lebih kuat pada kuartal kedua 2020 dibanding kuartal sebelumnya, berakibat pada menurunnya volume investasi dan harga sewa di sebagian besar kelas aset komersial di paruh pertama tahun ini. Menurut data terbaru JLL (NYSE: JLL), volume investasi semester pertama turun 32% secara tahunan dengan pelemahan sebesar 39% di kuartal kedua dan penurunan sebesar 26% di kuartal pertama.
Penurunan volume investasi terus berlanjut seiring pemberlakuan lockdown dan pembatasan perjalanan. Kondisi ini mempengaruhi sejumlah rencana investasi jangka pendek.Singapura (-68%) dan Hong Kong (-65%) mencatat penurunan investasi tahunan terbesar pada kuartal kedua, sementara penurunan investasi di Australia (-58%), Korea Selatan (-45%) dan China (-15%) diimbangi oleh dimulainya kembali sejumlah aktivitas pada akhir kuartal kedua. Kegiatan investasi di Jepang (-20%) tetap berjalan dengan dukungan transaksi di sektor multi-keluarga dan likuiditas domestik yang kuat.
“Aktivitas transaksi yang menurun tajam pada kuartal kedua mencerminkan kurangnya minat pelaku usaha dan ketidakpastian akan pemulihan pasar. Likuiditas masih sangat tinggi, dan kami berharap aktivitas transaksi mulai pulih pada semester kedua dengan adanya pembukaan kembali aktivitas ekonomi lebih lanjut dan penyesuaian estimasi harga di pasar tertentu,” kata Stuart Crow, CEO, Capital Markets, Asia Pacific, JLL.
Sektor perkantoran Asia Pasifik lagi-lagi melaporkan volume investasi tertinggi berkat minat kuat para investor institusional pada pasar utama. Aset-aset defensif serta yang utama bagi kegiatan operasional – pusat logistik, pendidikan, dan pusat data juga mencuri perhatian investor, sehingga munculah aliran dana dan usaha patungan baru. Aktivitas transaksi ritel dan hotel tetap stagnan pada semester pertama tahun ini.
Dengan penurunan tingkat suku bunga pinjaman di sebagian besar pasar utama, data dari JLL menunjukkan bahwa prime yield dan bond yield berada di batas yang aman di sebagian besar sektor di Asia Pasifik. Hal ini menciptakan pasar yang menarik untuk investor luar yang ingin menempatkan dana sekitar $ 40 miliar* dalam bentuk cash di kawasan tersebut.
Transaksi sewa berkurang
Di kawasan Asia Pasifik, sewa perkantoran umumnya tertekan pada semester pertama. Hanya negara tertentu yang mencatatkan kenaikan harga per kuartal dibanding tahun lalu. Sewa perkantoran di Distrik Pusat Hong Kong mencatatkan penurunan yang paling dalam (-9,3 %) karena meningkatnya kekosongan dan melemahnya permintaan. Beijing (-4,1%), Melbourne (-3,9%), Sydney (-3,5%) dan Singapura (-3,3%) juga melaporkan adanya penurunan yang cukup dalam terkait harga sewa. Sebaliknya, perkantoran CBD di Osaka dan Seoul mengalami peningkatan melebihi target di kuartal kedua, dengan harga sewa naik 1-2 %.
“Aktivitas sewa perkantoran relatif terhenti di kuartal kedua di pasar utama Asia Pasifik, seiring dengan meningkatnya ketidakpastian ekonomi yang mempengaruhi pengambilan keputusan serta karantina wilayah yang mengakibatkan kesulitan untuk inspeksi,” kata Jeremy Sheldon, Head of Markets, Asia Pacific, JLL. “Meski ada beberapa peluang di area-area tertentu, pasar tetap tidak bisa diprediksi dan semua pihak akan mengamati dengan seksama saat semester kedua dibuka.”
Sektor ritel merupakan sektor yang paling terdampak karena karantina wilayah, larangan perjalanan dan pembatasan sosial, memangkas permintaan di kuartal kedua. Pasar sewa ritel Hong Kong (-13,3%) mencatatkan penurunan terdalam di antara pasar-pasar utama di Asia Pasifik. Biaya sewa juga menurun di sebagian besar Asia Tenggara, seperti Singapura (-8,5%) yang mencatatkan pengurangan harga yang paling signifikan.
Sektor logistik dan industri merupakan yang paling tangguh di wilayah ini selama kuartal kedua. Pertumbuhan sewa tetap positif di Shanghai (+ 1,2%) dan Sydney (+ 1,0%) dan sebagian besar bergerak stabil di Singapura, Beijing, Sydney, dan Melbourne.
“Masih terdapat ketidakpastian mengenai prospek pertumbuhan dan pemulihan di tengah pandemi COVID-19. Penawaran dan permintaan akan tetap menjadi pendorong utama untuk kinerja sewa. Namun setiap negara masih melalui tahapan karantina wilayah dan ini tentu akan berdampak langsung pada permintaan,” kata Roddy Allan, Chief Research Officer, Asia Pacific, JLL. “Dampak COVID-19 akan tetap terasa, tetapi hasil kajian kami menunjukkan bahwa investor akan kembali ke pasar pada paruh kedua dengan optimis. Kami percaya investasi akan meningkat lebih cepat pada awal 2021.”
