Keterbatasan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer properti. Karena memang untuk menjadi developer properti membutuhkan modal besar.
Mari kita lihat suatu contoh, apabila seorang developer properti akan membeli tanah seluas 1 hektare, tak kurang dibutuhkan uang 3 miliar rupiah apabila tanah tersebut dihargai 300.000,- permeter perseginya.
Pertanyaannya tentu saja, dari mana anda mendapatkan uang 3 miliar rupiah?
Itu suatu contoh yang besar, ok sekarang mari kita lihat tanah yang tidak begitu besar, katakanlah luasnya 2.000 meter persegi dengan harga 500.000,- permeter persegi. Maka biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanahnya saja sudah 1 miliar rupiah.
Masih merupakan angka yang besar bagi sebagian orang. Biaya tersebut masih akan membengkak jika dihitung biaya untuk mengurus perijinan. Anggap saja untuk membiayai perijinan butuh biaya 10 juta per-unit.
Maka biaya yang dibutuhkan adalah 100.000.000,- jika tanah ini bisa dibangun 10 unit. Biaya akan bertambah lagi jika kondisi tanah tidak rata atau memerlukan pengurugan dalam pekerjaan persiapannya.
Selanjutnya, biaya tambahan diperlukan untuk biaya konstruksi. Misalkan akan dibangun rumah tipe 45 (luas bangunan 45 m2). Maka diperlukan biaya untuk membangun 1 unit rumah sebesar 135.000.000,- jika biaya konstruksi 3 juta permeter persegi. Bisa dihitung biaya untuk membangun 10 unit rumah tak kurang diperlukan modal 1,35 milyar.
Kebutuhan biaya selanjutnya adalah untuk pembangunan prasarana, sarana dan utilitas seperti jalan, saluran drainase, taman (greenery), pagar, pemasangan sambungan listrik dan sebagainya.
Dari perhitungan sederhana di atas dapat dilihat bahwa kebutuhan modal untuk memulai sebuah proyek properti itu memang besar. Sehingga tidak semua orang merasa sanggup menjadi developer properti. Tapi, anda akan memahami setelah membaca-baca blog ini, bahwa kebutuhan modal bisa disiasati.
Mari kita lihat sebuah contoh strategi untuk mengatasi kebutuhan modal. Untuk membeli tanah, anda bisa menawarkan pembayaran tanah kepada pemilik lahan tidak secara tunai di awal tapi dengan cara pembayaran bertahap, sehingga untuk membeli tanah hanya perlu beberapa persen saja.
Sedangkan untuk pembayaran sisanya dilakukan setelah proyek menghasilkan penjualan. Mudah bukan? Dengan demikian untuk membayar harga tanah selanjutnya bisa diambil dari hasil penjualan.
Strategi selanjutnya adalah dengan menawarkan kerjasama dengan pemilik lahan. Inti dari kerjasama lahan adalah tanahnya tidak dibeli, dan pemilik lahan, selain berhak atas harga tanahnya juga berhak terhadap keuntungan proyek. Itulah konsep sederhananya.
Dengan cara inipun anda tetap harus keluar modal, sekurangnya untuk membayar uang muka kepada pemilik lahan atau sekedar uang tanda jadi. Karena biasanya pemilik lahan tetap meminta uang muka (beberapa broker mengatakan ini adalah uang tunggu. Hehehe) walaupun pembayaran proyek dengan pembayaran bertahap atau dengan kerjasama lahan. Alasannya karena dia ingin melihat keseriusan developer.
Tentu saja pemilik lahan khawatir kalau developer betul-betul ngga punya modal sama sekali, nanti malah menyebabkan proyeknya mangkrak di tengah jalan.
Nah, dengan meminta uang muka itulah dia ingin keseriusan developer. Sekaligus ingin memastikan developer punya uang dan sanggup melaksanakan proyek. Selain mungkin saja si pemilik lahan juga membutuhkan uang untuk suatu keperluan.
Pertanyaannya adalah apakah anda punya uang untuk membayar uang muka atau uang tanda jadi? Jika anda punya uang, tentu tidak ada masalah. Tetapi jika anda tidak punya uang maka itu baru masalah.
Nah, strategi bagaimana menjadi developer properti walaupun anda tidak punya modal bisa anda explore lebih jauh di blog ini.
Dengan demikian permasalahan tentang pembayaran lahan ada solusinya. Silahkan dibaca terus. Sebagai bocoran strategi yang bisa anda pakai adalah dengan menawarkan kepada orang lain (investor) untuk membiayai proyek. Kenapa ada orang yang mau membiayai proyek anda? Karena mereka akan mendapatkan bagian keuntungan proyek. itu saja. Simpel bingit!
Oleh:
Asriman A. Tanjung, Owner of asriman.com
Founder and Mastercoach of PropertyLearning Technologies, Inc.
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Developer Properti yang diterbitkan Gramedia
