Investasi real estate di kawasan Asia Pasifik telah mencapai US$ 125 miliar pada tiga kuartal pertama di tahun 2019, naik 10 persen dibandingkan dengan tahun lalu dan diproyeksikan terus meningkat pada 2020, kata JLL.
Menurut konsultan real estate tersebut, investasi asing di Asia Pasifik berada pada tingkat tertinggi dalam satu decade terakhir, mencakup 35 persen dari total volume investasi di wilayah tersebut, utamanya didorong oleh dana ekuitas swasta dan transaksi berskala besar.
“Asia Pasifik menjadi tujuan para investor real estate selama satu tahun terakhir untuk meraih keuntungan di tengah iklim ketidakpastian geopolitik dan perlambatan pertumbuhan ekonomi. Seiring meningkatnya modal yang disalurkan ke sektor real estate, kami melihat peningkatan jumlah klien yang melakukan investasi dengan skala besar untuk memperluas portofolio mereka,” jelas Stuart Crow, CEO of Capital Markets Asia Pacific, JLL.
“Selama dua tahun ke depan, kami berharap volume transaksi real estate global akan tetap tinggi dan Asia Pasifik akan mengungguli Eropa dan Amerika dengan menarik lebih banyak investor global,” tambahnya.
“Investor global masih sangat aktif di Indonesia. Investasi dari Jepang, Singapura, Hong Kong dan pasar-pasar penting lainnya dari seluruh Asia Pasifik tetap menunjukkan ketertarikan pada sektor real estate, dengan perhatian terbesar tertuju pada logistik dan perumahan. Jakarta dan Jabodetabek menjadi pilihan utama bagi para investor yang baru pertama kali memasuki pasar real estate Indonesia, sementara para investor yang sudah lama hadir mulai menjelajahi lokasi lain seperti Surabaya di Jawa Timur,” kata James Taylor, Head of Research, JLL Indonesia.
JLL mengungkapkan lima tren utama yang perlu menjadi perhatian para investor di tahun 2020.
Permintaan aset logistik sangat tinggi
Minat investor terhadap sektor logistik terus meningkat, yang berarti fasilitas ini akan sangat diandalkan. Maka dari itu investor harus menjadi lebih kreatif untuk mengakses aset yang berkualitas.
“Kami melihat lebih banyak investor membentuk usaha patungan dengan pemain-pemain besar yang sudah mapan. Beberapa mengambil sebagian saham atau bahkan masuk ke pasar publik. Contoh baru-baru ini adalah investasi cornerstone oleh Dana Pensiun Kanada OMER’S di platform logistik ESR yang diajukan untuk terdaftar di bursa saham Hong Kong, ” kata Crow.
“Jalan lain untuk mengakses portofolio berkualitas adalah melalui merger dan akuisisi, dengan perusahaan seperti operator gudang GLP, Viva Industrial REIT, dan Propertylink REIT di antara beberapa platform besar yang akan diakuisisi,” sambungnya.
“Logistik terus menjadi sektor yang disukai di Indonesia. Dilihat dari ruang gudang dengan spesifikasi tinggi yang saat ini persediaannya rendah sementara sebagian besar fasilitas yang sudah ada telah terisi penuh. Dengan demikian, pengembang telah berupaya memanfaatkan sektor yang tumbuh ini di Jabodetabek dan Surabaya untuk terus menarik minat investor. Tipe-tipe perusahaan yang menempati adalah seperti produsen barang konsumen, perusahaan logistik pihak ketiga dan industri manufaktur terus mendorong permintaan, sementara perusahaan e-commerce adalah tipikal penyewa yang paling cepat berkembang,” jelas Taylor.
REITS menjadi perhatian selanjutnya
Pada 2019, REITs (Real Estate Investment Trusts) Asia Pasifik memecahkan rekor baru pendanaan dengan menembus lebih dari US$ 14 miliar, melebihi capaian sebelumnya yakni US$ 13,8 miliar pada 2013.
JLL memprediksikan bahwa akan ada lebih banyak penawaran umum perdana di Singapura dan India tahun depan, yang sebagian besar didorong oleh fokus strategi pertumbuhan dan kinerja perdagangan yang konsisten. Lebih banyak merger dan akuisisi strategis akan mengalirkan dana yang bertumbuh secara geografis dan memperdalam investasi ke pasar-pasar baru di Amerika Serikat dan Eropa.
Crow mengatakan, “Melihat ke depan, REITs sepertinya akan melanjutkan kinerja perdagangannya yang kuat dan menjadi aset real estate yang sangat kompetitif. Ukuran menentukan, dan nantinya kita bisa saja menyaksikan lebih banyak konsolidasi di sektor ini.
Inisiasi-inisiasi berkesinambungan menghadirkan kesempatan-kesempatan investasi
Gedung-gedung generasi selanjutnya dipersiapkan untuk menjadi lebih ‘hijau’ dengan teknologi ramah lingkungan demi menghemat biaya operasional dan dengan desain inovatif untuk menarik lebih banyak penghuni dan penyewa, ungkap JLL. Baru-baru ini, Keppel REIT yang terdaftar di Singapura mendapat sebuah fasilitas pinjaman hijau untuk mengembangkan portofolio bangunan hijaunya.
Stuart Crow menjelaskan: “Kami yakin bahwa pemerintah di kawasan ini sangat sadar akan konsep berkesinambungan dan proaktif dalam mengubah kota-kota di kawasan mereka supaya menjadi kota yang pintar dan lebih layak bagi penduduknya. Inisiatif-inisiatif ini menghadirkan kesempatan bagi investor real estate yang jeli. Mereka dapat membeli atau mengembangkan aset-aset yang ramah lingkungan, atau menjadi bagian dari proses pengembangan suatu kota.”
Contohnya Singapura yang sudah memulai proses kesinambungan ini, dengan menerapkan desentralisasi pada area CBD, mendorong perombakan bangunan tua menjadi properti terpadu, dan mengurangi penggunaan kendaraan pribadi. Sama halnya, Beijing juga sudah membatasi pengembangan area komersial di kawasan pusat dan berkeinginan untuk mengurangi jumlah penduduk di enam distrik sebesar 15 persen dari angka tahun 2014
Kota inovatif akan mendominasi pasar ruang perkantoran
Menurut JLL Premium Office Rent Tracker yang terbaru, perusahaan teknologi – terutama platform online – semakin berperan besar dalam menentukan harga sewa perkantoran premium yang dulunya didominasi oleh perbankan dan industri jasa keuangan. Inilah yang terjadi di kota-kota dengan tingkat inovasi yang tinggi, seperti Beijing, Tokyo, Seoul, Shanghai, Singapura, dan Osaka.
Seperti halnya investor real estate, konsumen korporasi juga tertarik pada lokasi yang menawarkan inovasi ekosistem yang canggih. Kota-kota ini menunjang angkatan kerja yang mumpuni, dan merupakan tempat yang terbaik untuk meraih kesuksesan dalam pasar global, kata JLL.
“Kami sudah melihat bagaimana teknologi membantu membentuk pertumbuhan ekonomi suatu kota, menarik para investor dan perusahaan. Pasar perkantoran di Beijing akan semakin menarik bagi investor di tahun depan berkat ekosistem inovasi yang kuat dan banyaknya sumber daya yang berbakat. Beijing sudah melahirkan banyak perusahaan unicorn di luar Silicon Valley dan menjadi tujuan terbesar ketiga dalam hal penanaman modal,” ujar Crow.
Flex space boom continues
Pada tahun 2020, ruang kerja yang kolaboratif dan gesit diharapkan meningkat dari 19 persen di tahun 2018 menjadi sekitar 30 persen dari portofolio properti komersial perusahaan di seluruh dunia, menurut survei JLL terhadap 560 pemimpin perusahaan real estate. Perusahaan memprediksi ruang kerja fleksibel dapat berkembang di kota-kota utama seperti Singapura, Tokyo dan Sydney, di mana permintaan terus tinggi dan ada lebih banyak ruang pertumbuhan untuk operator ruang kerja bersama dan penyedia kantor.
“Seperti halnya negara lain di kawasan ini, operator ruang kerja fleksibel terus berkembang pesat di Indonesia. Di daerah CBD Jakarta, 53 operator menempati lebih dari 200.000 meter persegi di 115 tempat; terutama di ruang gedung perkantoran, namun juga terdapat di pusat perbelanjaan dan gedung bangunan sendiri. Kami berharap kelompok lokal seperti Go Work dan Co Hive akan memimpin ekspansi saat memasuki tahun 2020,” jelas Taylor
“Ruang kerja fleksibel di Asia Pasifik terus menarik perhatian para investor dan penyewa karena sektor ini mempertahankan tren pertumbuhannya yang kuat,” kesimpulan Mr Crow. “Pemilik tanah dan pengembang cenderung mempertahankan kemitraan mereka dengan operator ruang kerja bersama atau penyedia kantor dan beberapa dari mereka akan membuat penawaran ruang kerja fleksibel sendiri untuk mengikuti perubahan kebutuhan para penyewa”.
