Di Indonesa banyak sekali jenis alas hak atas tanas, ada yang berupa girik, eigendom verponding, Petok D, tanah kas desa (TKD), surat keterangan ganti rugi (SKGR) dan lain-lain. Jenis tanah tersebut merupakan tanah yang belum didaftarkan di negara atau belum bersertifikat.
Walaupun tanah-tanah ini belum terdaftar di negara, tanah-tanah ini tetap bisa dialihkan atau diperjualbelikan. Cara peralihan haknya bisa dengan akta jual beli (AJB) bisa dengan surat pelepasan hak atas tanah (SPH) bisa juga dengan akta pengoperan hak.
AJB dibuat untuk peralihan hak berupa tanah girik dan peralihan antar pribadi WNI yang disaksikan oleh perangkat desa setempat. Namun apabila tanah girik ini dialihkan ke badan hukum atau PT maka peralihan haknya menggunakan SPH. AJB dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sementara SPH dibuat dengan akta notaris.
PPAT yang bisa membuat akta adalah PPAT yang satu daerah tingkat dua dengan lokasi tanah berada. Karena wilayah kerja PPAT hanyalah satu daerah tingkat dua. Jadi seorang PPAT hanya bisa membuat AJB untuk tanah yang berada di daerah tingkat dua setempat, atau sesama kabupaten atau kotamadya.
Contohnya PPAT yang ber-wilayah kerja di kabupaten Bogor hanya bisa membuat AJB untuk daerah kabupaten Bogor saja. Demikian juga PPAT yang wilayah kerjanya kota Makassar hanya boleh membuat AJB untuk tanah-tanah di wilayah kota Makassar saja.
Apabila di lokasi tanah jarang terdapat PPAT maka AJB bisa dibuat oleh camat setempat karena camat berfungsi juga sebagai PPAT sementara.
Bagaimana peralihan hak untuk tanah yang belum sertifikat selain girik? Untuk tanah yang belum bersertifikat selain girik, maka atas bidang tanah tersebut tetap bisa dialihkan dengan akta pengoperan hak yang dibuat di hadapan notaris.
Akta Notaris Berlaku di Seluruh Indonesia
Akta notaris berlaku untuk seluruh wilayah hukum Indonesia. Artinya akta yang dibuat oleh notaris di Jakarta berlaku di seluruh wilayah Indonesia. SPH untuk tanah-tanah yang ada di wilayah Bandung bisa dibuat oleh notaris Karawang, akta SPH untuk tanah yang ada di Surabaya bisa dibuat oleh notaris di Sidoarjo.
Untuk akta selain untuk peralihan hak atas tanahpun berlaku kaidah serupa, akta notaris berlaku di seluruh wilayah hukum Indonesia. Misalnya sebuah perseroan terbatas didirikan di Jakarta dengan akta notaris di Jakarta, maka akta pendirian tersebut berlaku dimanapun perseroan menjalankan usaha, apakah di Bali, Surabaya, Medan, Pekanbaru, Kampung Galapung dan daerah lainnya.
Demikian juga perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh notaris di Bandung tetap berlaku dibawa kemanapun sesuai dengan penggunaannya.
Setelah dibuatkan AJB, SPH atau akta pelepasan hak atau akta pengoperan hak maka selanjutnya tanah tersebut bisa diajukan permohonan hak di kantor pertanahan setempat. Dimana sebagai pemohon adalah pembeli terakhir yang ada di masing-masing akta.
Oleh: Asriman A. Tanjung
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Developer Properti yang diterbitkan Gramedia
