Akhir-akhir ini tren pengembangan properti tanpa melibatkan bank menguat. Baik pada saat pembelian lahan, membangun dan saat menjual.
Pada saat pembelian lahan memang sedikit peluang seorang developer berhubungan dengan bank. hanya ada satu produk bank yang bisa dimanfaatkan, yaitu Kredit Pemilikan Lahan (KPL). KPL hanya ada di Bank BTN dan hanya untuk bantuan pembelian lahan yang akan dibangun perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) atau lebih dikenal dengan perumahan subsidi.
Untuk lahan yang akan dibangun perumahan non subsidi alias perumahan komersil, maka tidak ada bantuan oleh bank untuk membeli tanahnya.
Pada saat pembangunan proyek ada peluang seorang developer mendapatkan pembiayaan dari bank, dalam bentuk kredit kontruksi, Kredit Yasa Griya (KYG) dan produk bank lainnya.
Pembiayaan dari jenis kredit ini bisa digunakan untuk membangun infrastruktur proyek, membangun unit dan lainnya.
Pada saat penjualan, peran bank sangat vital. Karena mayoritas pembeli properti saat ini masih menggunakan bantuan pembiayaan dari bank.
Tetapi dengan strategi tertentu, pada tahapan-tahapan tersebut di atas seorang developer bisa saja tanpa memerlukan pembiayaan dari bank. Ini strategi yang bisa dirimu praktekkan:
Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai untuk Unit yang Belum Dibangun.
Jika pada saat akan mengembangkan proyek seorang developer tidak memiliki modal yang cukup maka untuk mendapatkan modal ia harus mendapatkan pendanaa dari pihak luar, mungkin saja investor, lembaga keuangan atau lainnya.
Jika hal itu tidak bisa dilakukan, maka ada cara lain yaitu dengan cara menjual dengan cara pembayaran tunai kepada konsumen pada saat unit rumah belum dibangun. Apakah strategi ini memungkinkan? Memungkinkan banget. Karena ini sering dilakukan oleh developer.
Hanya diperlukan strategi-strategi supaya menjual unit pada saat proyek belum dibangun ini bisa sukses.
Tujuannya hanya satu yaitu ingin mendapatkan pemasukan sehingga proyek bisa berjalan. Karena bagaimanapun juga membangun proyek wajib ada modal.
Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Jika menjual dengan cara tunai mengalami kesulitan, maka bisa dicoba strategi selanjutnya yaitu dengan cara menjual dengan cara pembayaran bertahap ke developer. Nah, untuk tahapan dan lamanya termin pembayaran ini perlu diperhatikan.
Jangan terlalu lama karena jika tahapan kredit dari konsumen terlalu lama, maka cicilannya per-bulan sangat kecil sehingga cicilan itu tidak sanggup membiayai proyek. Idealnya maksimal 3 tahun saja.
Penjualan dengan Cara KPR ke Developer
Opsi ini bisa dipilih jika developer sudah memiliki beberapa proyek sehingga banyak cicilan yang masuk tiap bulan sehingga ada uang masuk untuk menggerakkan roda proyek.
Jika proyek baru satu lokasi ini agak riskan. Perlu hitung betul-betul supaya tidak kalah cashflow dalam perjalanan proyek. Jika rasa-rasanya cicilan yang masuk tidak sanggup membiayai proyek maka jangan lakukan ini. Don’t do this at home! ?
Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas
Strategi lainnya yang bisa dipraktekkan adalah pembangunan unit rumahnya dimulai ketika uang muka pembayaran konsumen lunas. Tetapi harus dipastikan bahwa besaran uang muka (DP) ini harus cukup untuk membangun rumahnya sehingga pembangunan unit tidak mengganggu pos pembiayaan lain. Tiap unit rumah mandiri dengan uang masing-masing.
Penyerahan Rumah Lebih LamaHal lainnya yang harus diperhatikan adalah jangka waktu penyerahan rumah untuk tiap pembelian ini. Jika pembayaran dengan cara cash keras, biasanya ada kompensasi untuk konsumen yaitu dalam bentuk potongan harga.
Karena harga unit didiskon besar maka developer harus mengajukan syarat yang menguntungkan bagi developer yaitu penyerahan unit lebih lama, sehingga uang pembayaran konsumen bisa dipergunakan untuk keperluan proyek lainnya.
Misalnya untuk membangun infrastruktur, mengurus legalitas jika belum selesai, mengerjakan pesiapan lahan dan keperluan lainnya.
Jadi kira-kira begini ilustrasinya. Janjikan serah terima ke konsumen dalam waktu delapan belas bulan sehingga kita perlu uang untuk membangun unit tersebut pada bulan ke lima belas, jika kita perlu waktu untuk membangun unit hanya tiga bulan saja.
Jadi kita punya waktu lima belas bulan untuk menggunakan uang tersebut untuk keperluan lain.
Nah, itulah strategi-strategi yang bisa dipraktekkan oleh seorang developer jika tidak mau berhubungan dengan bank. Hal ini perlu diperhatikan karena setiap proyek pasti butuh uang untuk memulai. Salah satu strategi untuk mendapatkan uang itu ya seperti di atas.
Strategi-strategi ini tidak perlu dilakukan jika dirimu banyak uang. Punya uang yang cukup untuk membeli lahan, untuk membangun dan membiayai keperluan proyek lainnya.
Oleh:
Asriman A. Tanjung
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Developer Properti yang diterbitkan Gramedia
