“Pak, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti?” Pertanyaan ini beberapa kali saya terima dari pembaca blog saya, asriman.com.
Terhadap pertanyaan ini saya harus jujur menjawabnya. Jumlahnya relatif, karena variabelnya banyak; skala luasan proyek, lokasi tanah—berkaitan dengan harga, cara bayar tanah kepada pemilik lahan dan besarnya kebutuhan terhadap biaya-biaya lain, seperti perizinan, sertifikasi dan pekerjaan persiapan.
Biaya untuk membeli lahan
Jika lahan yang akan direncanakan untuk proyek luas, maka kebutuhan terhadap modal juga lebih besar. Misalnya lahan yang akan dikembangkan seluas 5ha (50.000m2) maka modal yang jelas harus ada adalah untuk mengakuisi lahan tersebut.
Jika harga tanahnya Rp500.000 (limaratus ribu) per-meter persegi maka modal yang harus disediakan adalah Rp25 milyar rupiah. Ini untuk tanahnya saja. Dengan luasan serupa, mungkin harga tanah lebih murah, hal ini berkaitan dengan lokasi. Lokasi yang sudah ramai tentu harga tanah lebih mahal dibanding dengan lokasi yang masih sepi.
Hukum ekonomi juga berlaku di sini, jika lokasi ramai maka permintaan terhadap hunian akan tinggi (demand) maka harga akan naik. Kira-kira seperti itu.
Jika tanah bisa dibayar dengan cara bertahap
Biaya untuk membeli tanah tersebut bisa menjadi lebih kecil jika pemilik tanah bersedia pembayaran dengan cara bertahap. Sehingga untuk membeli tanah tersebut hanya diperlukan sebagian saja dari harga tanah dalam bentuk uang muka. Berapa besarnya? Ya, tergantung negosiasi dengan pemilik lahan.
Semakin kecil permintaan uang muka tanah tentu semakin kecil juga modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek. Bagi seorang pengembang yang memiliki modal yang terbatas, negosiasi pembayaran harga tanah ini menjadi sangat vital. Karena berkaitan dengan modal awal proyek.
Biaya untuk perizinan
Variabel lainnya yang perlu diperhitungkan adalah besarnya biaya yang dibutuhkan untuk perizinan. Karena untuk memulai sebuah proyek properti itu banyak jenis perizinan yang harus dipenuhi. Perizinan ini sifanya wajib ada sebelum izin mendirikan bangunan (IMB) diterbitkan.
Jenis perzinan ini bisa berbeda-beda tiap wilayah dan biayanya pun tidak sama, tergantung pemerintah daerah setempat.
Beberapa perizinan yang wajib dipenuhi adalah; pertimbangan teknis pertanahan, izin lokasi, izin pemanfaatan ruang, UKL-UPL, Amdal, rekomendasi Andalalin, rekomendasi peil banjir, rekomendasi penyediaan lahan untuk pemakaman umum (TPU), rekomendasi penerangan jalan umum (PJU), rekomendasi pemadam kebakaran, rekomendasi tempat pembuangan sampah sementara (TPSS), rekomendasi dari desa dan camat, izin warga, dan izin lainnya.
Biaya untuk persiapan lahan
Komponen biaya lainnya yang dibutuhkan untuk memulai sebuah proyek adalah untuk pekerjaan persiapan. Pekerjaan persiapan ini dibutuhkan jika lahan masih dalam kondisi mentah. Lahan dalam kondisi mentah harus dirapikan menjadi lahan siap bangun sebelum memulai proses pembangunan unit dan pemasaran.
Pekerjaan persiapan meliputi; pengurukan—jika lahan butuh pengurukan, atau hanya sekedar cut and fill, jika lahan hanya butuh perataan saja. Termasuk dalam persiapan lahan ini jika ada pembangunan turap dan pagar keliling, merapikan lokasi dari pohon-pohon, puing bangunan dan lain-lain.
Jadi terhadap pertanyaan tentang besarnya modal yang dibutuhkan ya sangat relatif jumlahnya. Tidak bisa dijawab hitam putih. Yang paling ideal tentu saja modal dibutuhkan cukup untuk membeli tanah, mengurus perizinan dan mengerjakan persiapan lahan.
Jika berfikir sebuah proyek bisa dikerjakan tanpa modal, ya tidak mungkin mengerjakan proyek tanpa modal. Tetap butuh modal, tetapi modal tersebu bisa dari orang lain yang setuju untuk membiayai proyek, orang itulah yang akrab disebut investor.
Jika sudah menemukan investor untuk membiayai proyek maka Anda tidak perlu uang sendiri untuk membiayai proyek. Tantangannya adalah bagaimana Anda menemukan orang yang setuju untuk membiayai proyek Anda.
Jadi modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti atau untuk memulai sebuah proyek sangat relatif. Tergantung keterampilan Anda negosiasi; negosiasi dengan pemilik lahan, negosiasi dengan investor dan lain-lain.
Tidak mudah memang, tetapi juga tidak ada yang tidak mungkin. Selamat menjadi pengembang properti
Oleh:
Asriman A. Tanjung, Penulis, Pengamat dan Pelaku Bisnis Properti
Website: asriman.com
